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胜者先胜而后求战 ——记深圳“中粮房地产经营沙盘模拟”

假如你有1亿资金,

假如你有1个团队,

你是否能打造属于你的地产王国?

“金牌项目总”的学员们,他们做到了!

胜者先胜而后求战 ——记深圳“中粮房地产经营沙盘模拟”

4月23-24日,深圳公司“金牌项目总”最后一期课程《房地产企业经营沙盘模拟》培训在公司培训室顺利举行。深圳公司三十多位学员齐聚一堂,展开了一场为期两天的“烧脑”大作战,担任本次沙盘模拟的教练专家为百锐学堂杜锐老师。

胜者先胜而后求战 ——记深圳“中粮房地产经营沙盘模拟”

商场如战场,究竟鹿死谁手?
房地产经营沙盘模拟?是什么?

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房地产沙盘课程来源于军事上的沙盘模拟推演,学员通过角色扮演,场景再现,模拟企业竞标拿地、产品规划、开工建设、报批预售、项目销售一直到输出财务报表的全流程,让学员对房地产企业经营与业务发展有更加直观系统的理解。

此次沙盘模拟共分为六组,分别成立六家企业。小组成员分别担任:总经理、财务总监、设计总监、工程总监、成本总监等不同角色,共同经营一家房地产企业。

此次模拟经营用四个日历年份,模拟房企经营的四个阶段:
第一年:感性认知时代
第二年:理性经营时代
第三年:科学管理时代
第四年:信息管理时代
为了更好的让大家理解规则,杜老师在正式的四年经营之前,带领大家进行了练习年的学习。

 

第一年·感性认知时代

练习年结束,各个企业正式进入角色,开启感性认知时代。每家企业初始资金1个亿,各家企业开始对市场及土地进行分析测算。通过政府公开招标,各组拿地情况如下:

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得到土地后,各个企业开始办理土地证、贷款、产品设计、规划报建、销售回款。经过一年的经营,各个企业到底经营的怎么样,杜老师从不同维度对各家企业进行对比分析:经过1年的苦心经营,最终第4小组以经营业绩261分获得胜利。

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第二年·理性经营时代

经过第一年的试水,各家企业在拿地与融资策略上都有了更为全面的考量与预测。而经营得分也发生了大幅度变化,第一年优胜的第4组,在这一年表现不佳,而第1组则突飞猛进荣登榜首。

以下为各个公司经营数据分析:

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第三年·科学管理时代

第三年开始前,杜老师结合经营绩效的评估模型,帮助各个公司分析企业在经营过程中应着重强化的指标与背后的逻辑关系。

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这一年,各组在前两年经营业绩与经验的基础上,策略都有大幅扩张之势,土地竞拍白炽化开始显现,其中第3组拿到了4块地,土地储备充足。结合拿到的土地,与前期品牌推广的优势,各家企业纷纷在溢价值上大做文章,有的企业溢价值甚至达到40%。第三年各个企业的经营效率大幅提升,财务报表生成时间大幅缩短。这一年,第1组,蝉联第3年冠军,经营业绩与其他企业差距逐渐拉大。

以下为各个企业经营数据分析:

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第四年·信息管理时代

第四年开年,杜老师并没有让大家直接开始经营。而是给大家出了个题目:“哪种投资方案比较好?”跟大家引出了投资回收期、净现值、内部收益率等概念,在介绍内部逻辑的过程中,大家对于企业的发展战略有了更深的认识。

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第四年,各个企业的经营资本与经验都达到了峰值,土地的获取竞争更为激烈,在前3年基础较好的第1组,竟在第四年拍下了6块地,平均溢价20%。第四年是拿地的旺季、是销售的旺季、贷款的旺季、多项目运营的旺季。

第四年,是沙盘经营的结算年,也最终确定优胜企业。经过四年的发展,各个企业的经营情况如下:

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毋庸置疑,本次沙盘模拟的获胜组为第1小组,他们通过四年的经营,资产翻了近30倍。股东权益、销售收入、利润、资产都是6家公司里面最高的,实至名归。

 

总结进行时。。。

四年经营满是烧脑的测算、激烈的讨论、准确的定位、快速的销售,杜老师趁热打铁,要求CEO组织各个小组进行行动学习,主要围绕企业经营过程中的经验与教训。首先内部分享,整理后小组汇报:

第一组:
1. 战略规划要清晰:拿到优质地块,设计产品业态,做好组织保障。
2. 充分分析市场:了解产品市场、了解竞争对手,合理进行品牌推广。
3. 早期投入少,后期收入快:提升管理水平。做好基础工作,协调分工。
4. 战略正确,资源配置合理,建立标准,可持续发展。

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第二组:
1. 启动阶段,拿地要稳
2. 要把握现金流,现金流一断,企业就运转不下去了。
3. 做好资金预算,尤其是拿地,做到资金快周转。
4. 团队的专业性,重点关注:MPV、IRR、ROA、ROE等指标。
5. 土地储备要上升到公司战略层面,这是重中之重。
6. 项目推进要短平快、加快周转速度。

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第三组
战略层面:
1. 根据不同发展阶段制定适合当前情况的经营方针,如拿地策略。
2. 要从公司整体财务现金流角度统筹好资金安排及项目开发进度。
3. 对区域试产估计售价进行研判,选择与公司资金匹配的土地及产品线。
4. 在公司拥有充足资金情况下,要增加土地储备。
5. 在测算阶段,要建立公司财务要求的测算模型,加快拿地决策,做好产品与资金的平衡。
运营层面:全平台运营,加强各部门与财务部门的协同。

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第四组
1. 以公司财务平衡为目标,最大限度地使用杠杆,进行土地快拓展,做大规模,在成长期不可过于保守。
2. 合理使用资金杠杆才能有效控制成本,提高收益。
3. 根据市场需求做好市场最需要的产品,哪怕牺牲容积率。
4. 对于周期长的产品,要合理安排开发节奏。
5. 从财务的视角来看待房地产全生命周期的开发,加快开发节奏,最大可能缩短开盘前的建设周期。
6. 战略投资决策和土地获取关系到企业能否持续经营。

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第五组
1. 要有整体经营策略。
2. 对产品定位及市场的认识。
3. 注重团队协作。
4. 稳定经营尤为重要。

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第六组
1. 通过学习全面掌握房地产开发各部门协同的重要性,特别是财务经营指标。
2. 要制定公司发展战略、投资策略及经营策略并有效执行。
3. 岗位职责清晰,形成高效决策机制。
4. 企业所有经营活动都围绕财务指标展开。
5. 对市场竞争需要有充分预判和分析,要有系统思维,及时纠偏。

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商场如战场,竞争是激烈、残酷的,

胜负虽为兵家常事,然胜者先胜而后求战,而败者先战而后求胜。

两天一晚的经营,收获的不只是知识,更多的是思维与团队。